Appraise ParisExpertise en valeur vénale8 Impasse Saint-Sébastien 75011 Paris · 16/09/2026
Appraise ParisExpertise en valeur vénaleType de rapport : Expertise complète
Finalité : Vente
Le mandant a demandé de procéder à l'évaluation de la valeur vénale du bien situé :
8 Impasse Saint-Sébastien 75011 Paris
Après s'être rendu sur place, l'expert a rédigé le présent rapport.
| Demandeur / Mandant | Particulier (rapport-exemple anonymisé) |
|---|---|
| Finalité | Vente |
| Date de valeur | 16 septembre 2026 |
| Type de visite | Visite intérieure complète |
| Date de visite | 10 septembre 2026 |
| Niveau de rapport | Expertise complète |
| Droit évalué | Pleine propriété |
| Origine de propriété | Réunion de lots — détail masqué |
| Nature de la mission | Expertise en évaluation immobilière |
| Situation d'occupation | Libre / Vacant |
Réserve : la qualification administrative prise en compte est celle exposée par le mandant. L'expert ne garantit pas l'exactitude des informations communiquées.
| Pièces reçues | DPE / diagnostics (2), Titre de propriété (2), PV d'AG / règlement copro (4), Plans |
|---|---|
| Pièces manquantes | Avis de taxe foncière, Document d'urbanisme (CU, PLU, PC), État des contentieux en cours |
| Visite / inspection | Visite intérieure complète |
| Finalité | Vente |
Hypothèses : le titre de propriété et la situation d'urbanisme sont réputés réguliers et exempts de charges non révélées. Réserves : valeur retenue sous l'hypothèse d'une jouissance libre (bien vacant) à la date d'évaluation.
La présente évaluation s'appuie sur les pièces transmises (DPE / diagnostics (2), Titre de propriété (2), PV d'AG / règlement copro (4), Plans). Les pièces suivantes n'ont pas été communiquées et n'ont donc pu être vérifiées : Avis de taxe foncière, Document d'urbanisme (CU, PLU, PC), État des contentieux en cours — la valeur est établie sous réserve de leur contenu.
L'évaluation repose sur une visite intérieure complète ; l'expert ne répond pas des éléments qu'une visite intérieure complète aurait révélés. Les pièces suivantes n'ont pas été communiquées : Avis de taxe foncière, Document d'urbanisme (CU, PLU, PC), État des contentieux en cours ; la valeur est donnée sous cette réserve. L'avis se limite à la valeur vénale pour la seule finalité et le destinataire indiqués, dans une fourchette indicative de l'ordre de ±10 %. Aucune étude technique, structurelle ou environnementale n'a été réalisée ; la valeur des équipements et les vices cachés sont exclus.
| Référentiel | Charte de l'expertise en évaluation immobilière (6ᵉ édition, novembre 2025) |
|---|---|
| Base de valeur | Valeur vénale — La valeur vénale est la somme d'argent estimée contre laquelle des biens et droits immobiliers seraient échangés à la date de l'évaluation, entre un acheteur consentant et un vendeur consentant, dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, et où les parties ont, l'une et l'autre, agi en toute connaissance, prudemment et sans pression (Charte de l'expertise en évaluation immobilière). |
| Cadre d'hypothèses | Hypothèses · Réserves |
| Expression de la valeur | Net vendeur — hors droits de mutation et frais d'acquisition. |
| Conformité | Conduite conformément au référentiel ci-dessus, dans le respect des principes d'indépendance, d'objectivité et de transparence. |
Score de fiabilité : 100/100 — élevée
| Score de confiance | 100/100 |
|---|---|
| Score de liquidité | 92/100 |
| Score ESG (énergie + risques) | 60/100 |
| Score qualité des données | 93/100 |
| Score moyen des comparables | 75/100 |
Types de pièces communiquées
Fichiers reçus (5)
Pièces reconnues dans les documents
| Type | Appartement |
|---|---|
| Adresse | 8 Impasse Saint-Sébastien 75011 Paris |
| Commune / Code INSEE | Paris / 75111 |
| Coordonnées | 48.86111, 2.37090 |
| Référence cadastrale | BD 0031 · contenance 1 108 m² |
| Surface Carrez | 71.9 m² (attestation Carrez) |
| Nombre de pièces | 3 |
| Étage | 0/6 |
| Année de construction | 1948 |
| Surface habitable | saisie 71.9 m² · DPE 71.9 m² |
|---|---|
| Année de construction | saisie 1948 · BDNB 2002 ⚠ divergence 54 ans |
| Style architectural | Ancien (pré-1945) · période attendue 1500–1945 |
Recoupement automatique entre la saisie de l'expert, les données publiques bâtiment (BDNB), le DPE (ADEME) et le cadastre. Les ⚠ signalent un écart à vérifier.
Relevé effectué sur le plan communiqué. Les surfaces non cotées ne sont pas estimées. La confrontation aux normes de décence et aux usages du marché est faite par le moteur, elle n'est pas une appréciation.
| Entrée Salon-cuisine | 29,67 m² |
| Chambre 1 | 12,36 m² |
| Chambre 2 | 16,69 m² |
| Terrasse | 14,2 m² |
Lisibilité des cotes sur le plan : 100 %. Somme des pièces relevées : 72,9 m² (écart de 1,4 % avec la surface retenue — circulations et cloisons expliquent l'essentiel de cet écart).
Le bien est situé à Paris, 75011.
| Revenu médian (commune) | 30 210 €/an (INSEE Filosofi) |
|---|---|
| Marché local (DVF) | médiane 10 393 €/m² · 12425 ventes / 5 ans |
| Loyer de marché (DHUP) | 33.28 €/m² · Paris 11e Arrondissement |
| Risques (Géorisques) | 0 risque(s) identifié(s) — niveau Faible |
|---|---|
| Zonage TLV | 1. Zone tendue |
| Urbanisme (PLU) | UG — Zone urbaine générale (zone U) — document 75056_PLU_20260616, valide au 16/06/2026 |
| Bâtiment | construit en 2002 · 6 niveaux · 9 m · Résidentiel collectif (données publiques bâtiment) |
| Délinquance | 828.3 faits/1000 hab. |
| Sécurité quartier | Moyenne |
| Transports | Correcte |
| Commerces / Écoles | Standard |
| Type immeuble | Ancien (pré-1945) |
|---|---|
| Standing | Standard |
| Parties communes | Bonnes |
| Ascenseur | Oui |
| Gardien | Non |
| Copropriété fragile | Non |
| Gros œuvre | Structure lourde, murs en plâtre, dalle béton sur terre-plein. |
| Second œuvre | Menuiseries métal double vitrage, chauffage électrique individuel. |
| Plan pluriannuel de travaux | Projet de PPPT et DPE collectif rejeté en AG 2025. |
| Contentieux en cours | Procédure engagée par un copropriétaire contre le syndicat (condamnation de 50 120 €, PV AG 2025). |
| Surface Carrez | 71.9 m² |
|---|---|
| Surface foncière affectée | 1108 m² |
| Zonage au PLU | UG |
| Pièces / Chambres | 3 / 2 |
| État général | Très bon état |
| DPE | D |
| Exposition | traversant |
| Luminosité | bonne |
| Bruit | Calme |
| Vue | standard |
| Vis-à-vis | Modéré |
| Côté | Traversant |
| Hauteur sous plafond | >2.80m |
| Parking | Non |
| Cave | Oui |
| Terrasse / Balcon | 14.2 m² |
| Vitrage | Double vitrage |
| Jouissance extérieur | Lot privatif |
| Travaux autorisés copro | Oui (AG) |
| Dégâts des eaux récents | Non |
| Nature | Surface réelle | Coef. | Surface pondérée |
|---|---|---|---|
| Surface habitable (Carrez) | 71.9 m² | 1,00 | 71.9 m² |
| Terrasse plain-pied | 14.2 m² | 0,25 | 3.55 m² |
| Total pondéré (surface utile) | 74.74 m² |
Pondération indicative (usage). Annexes (cave) valorisées séparément.
| Diagnostic | Résultat | Provenance |
|---|---|---|
| Performance énergétique (DPE) | Classe D | Base publique des diagnostics |
| Termites / état parasitaire | Absence | Extrait par IA — Modificatif règlement copropriété, Acte de vente, État descriptif de division |
| Amiante | Absence | Extrait par IA — Modificatif règlement copropriété, Acte de vente, État descriptif de division |
| Plomb (CREP) | Négatif | Extrait par IA — Modificatif règlement copropriété, Acte de vente, État descriptif de division |
| Installation électrique | Conforme / RAS | Extrait par IA — Modificatif règlement copropriété, Acte de vente, État descriptif de division |
| Installation de gaz | Pas d'installation gaz | Extrait par IA — Modificatif règlement copropriété, Acte de vente, État descriptif de division |
| État des risques et pollutions (ERP) | Zone à risques (à préciser) | Extrait par IA — Modificatif règlement copropriété, Acte de vente, État descriptif de division |
Un diagnostic défavorable est pris en compte dans la grille des décotes (famille technique) et, le cas échéant, dans les travaux déduits.
| Servitudes relevées | Servitude de passage, Cour commune, Mitoyenneté, Réseaux, canalisations, tréfonds, Restriction d'urbanisme |
|---|---|
| Vérifiées, absentes | Servitude de vue / de jours, Non aedificandi / non altius tollendi, Préemption ou clause restrictive |
| Détail (acte, page) | Servitudes de passage et de tréfonds pour les canalisations communes traversant les lots du RDC. |
| Immeubles par destination compris dans la vente | Cuisine équipée intégrée, Chaudière, climatisation, pompe à chaleur, Volets, stores et fermetures, Placards et dressings intégrés, Équipements scellés, Équipements extérieurs |
| Vérifiés, absents | Cheminée, insert ou poêle |
| Réserves | Cuisine équipée, radiateurs à inertie, ballons d'eau chaude, volets roulants PVC. |
Une servitude qui affecte la valeur est prise en compte dans la grille des décotes (famille juridique) ; les immeubles par destination sont réputés compris dans la valeur, sauf exclusion mentionnée.
| Occupation | Libre / Vacant |
|---|---|
| Charges copro | — |
| Syndic | JEAN CHARPENTIER S.A.S. · SIREN 434220406 |
| Taxe foncière | — |
Le 11e arrondissement reste porté par une demande structurelle d’appartements de petite et moyenne surface, liée à la densité d’emplois du centre-est parisien, à l’accessibilité en transports et à la profondeur du marché locatif. Les secteurs proches de Bastille, Oberkampf et République concentrent une demande soutenue, tandis que les biens les plus ordinaires subissent une sélection plus exigeante sur l’état, l’étage et le diagnostic de performance énergétique.
Selon la Chambre des notaires de Paris, l’Île-de-France a retrouvé au 2e trimestre 2026 une activité plus lisible qu’en 2024-2025, ce qui a réduit la sensation d’attentisme sans effacer la hiérarchie très marquée entre biens bien positionnés et biens à reprendre[notaires du grand paris, 2e trimestre 2026]. Le marché locatif local demeure tendu, en cohérence avec un niveau de loyer observé qui reste élevé dans le 11e au regard de la demande de ménages actifs, ce qui soutient l’appétence des investisseurs pour les appartements compacts, sous réserve d’un rendement net amputé par les charges et les contraintes énergétiques[observatoires des loyers, 2025-2026].
Le secteur bénéficie aussi d’une bonne desserte structurante, avec une forte proximité des lignes 1, 2, 3, 5, 8, 9 et 11, qui élargit le bassin d’acheteurs et limite la prime d’illiquidité propre à d’autres arrondissements plus résidentiels[INSEE, 2023-2026].
Le niveau de prix du 11e demeure inférieur à celui des secteurs centraux les plus chers, mais il conserve une décote plus faible que les arrondissements périphériques, ce qui traduit une valeur d’usage durable et une profondeur de demande supérieure à la moyenne parisienne. Les données de marché publiées en 2026 situent le 11e autour d’un niveau cohérent avec les repères du dossier, sans effacer une dispersion nette entre rues commerçantes, voies calmes et immeubles de standing.
Dans sa communication immobilière du 2e trimestre 2026, la Chambre des notaires de Paris signale une reprise de la lecture des prix en Île-de-France après plusieurs trimestres de correction, ce qui a pesé moins sur les secteurs les plus recherchés du centre parisien que sur les marchés plus dépendants du financement[notaires du grand paris, 2e trimestre 2026]. À l’échelle du 11e, les relevés de marché publiés à l’été 2026 montrent une évolution annuelle redevenue positive ou proche de l’équilibre selon les sous-secteurs, ce qui confirme une stabilisation après le repli observé auparavant[observatoires notariales et bases de transactions publiques, 2026].
Cette trajectoire s’explique surtout par la sélectivité de l’offre disponible et par la capacité du segment appartement à absorber les biens correctement valorisés. Le contexte de financement a surtout joué par le canal de la solvabilité, en freinant les acquéreurs les plus sensibles au coût du crédit, sans remettre en cause la résistance des emplacements les plus liquides[Banque de France, 2025-2026].
Le 11e figure parmi les secteurs parisiens les plus fluides pour les appartements, avec des délais de commercialisation courts lorsque le bien est standard, correctement placé et correctement tarifé. Les annonces et baromètres de marché de 2026 convergent vers des délais de vente situés autour de quelques semaines à deux mois pour les biens bien positionnés, quand les produits pénalisés par l’état ou le DPE s’allongent nettement[baromètres immobiliers parisiens, août-septembre 2026].
Le volume de transactions reste élevé à l’échelle du segment, ce qui confirme une profondeur de marché supérieure à celle de nombreux arrondissements parisiens plus résidentiels ; les publications 2026 évoquent plusieurs milliers de ventes annuelles pour le seul 11e, ce qui entretient une base de comparables utile à l’évaluation[bases de transactions publiques, 2026]. Sur le plan de la revente, les appartements de deux et trois pièces restent les plus faciles à écouler, alors que les grandes surfaces subissent davantage de négociation et un délai plus long lorsqu’elles sortent du standard recherché[baromètres de commercialisation, 2026].
Aucune donnée locale publique fine sur la vacance résidentielle n’est stabilisée à l’échelle du 75011 ; la liquidité doit donc être appréciée surtout par le délai de vente et par la fréquence des mutations observées sur le segment des appartements[INSEE, 2026].
Le segment pertinent est celui des appartements anciens, le plus souvent en copropriété, avec une prime nette pour les surfaces compactes bien distribuées, les immeubles entretenus et les adresses proches des polarités de transport. La différenciation se fait moins par le seul standing que par la qualité d’usage, l’absence de travaux lourds et la conformité énergétique. Les biens classés F ou G subissent une pénalisation croissante, du fait des restrictions locatives progressives et de la décote attendue à la revente, ce qui affecte plus fortement les lots d’investissement que les biens occupés par leur propriétaire[loi climat et résilience, calendrier 2025-2028 ; observatoires de la performance énergétique, 2026].
Les perspectives à 12-24 mois restent dominées par trois facteurs. D’une part, le maintien d’une demande soutenue sur les petites surfaces devrait préserver la liquidité relative du secteur[baromètres parisiens, 2026]. D’autre part, la hiérarchie de prix devrait continuer de favoriser les rues calmes, les immeubles bien tenus et les biens sans travaux, tandis que les lots à forte consommation énergétique resteront plus difficiles à négocier[observatoires de la performance énergétique, 2026]. Enfin, la tension locative devrait continuer d’arbitrer en faveur de l’investissement patrimonial sur les appartements de taille intermédiaire, mais avec une vigilance accrue sur les charges de copropriété et sur les coûts de remise aux normes[observatoires des loyers, 2025-2026].
| Prix médian (DVF) | Médiane apparts : 10 393 €/m² (DVF 5 ans glissants) |
|---|---|
| Loyer réf. DHUP | 33.28 €/m²/mois |
| Comparables DVF | 12 ventes similaires (ventes de mars 2025 à déc. 2025, rayon 1 km) |
| Offre et demande à la date de valeur | marché profond, demande soutenue — zone tendue, 12 mutation(s) comparable(s) sur la période retenue (indice de liquidité 92/100) |
| Tension du marché | Marché tendu (70/100) : loyer de référence 33,3 €/m² (DHUP) ; commune classée en zone tendue (décret 2025-1267) ; prix +1,4 %/an (indice Notaires-INSEE (dépt)) ; population -1,1 %/an sur 5 ans (INSEE) ; délai de vente non mesuré (absent des bases publiques). Cette tension fixe la marge de négociation appliquée aux prix affichés : 3,2 %. |
| Notaires-INSEE | Paris : +1.4%/an (Q4 2025) |
Dispersion du panel retenu : de ▮▮ ▮▮▮ €/m² à ▮▮ ▮▮▮ €/m², médiane ▮▮ ▮▮▮ €/m² — soit une étendue de 58 % de la médiane. L'écart étant supérieur à 20 %, les références ne décrivent pas un marché homogène : la valeur unitaire retenue procède d'un raisonnement sur les caractéristiques du bien, et non d'une moyenne des mutations.
| Date | Parcelle | Distance | Surface | Terrain | Annexes | Prix | €/m² | Rdt. indic. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025-06-16 | 751118208 | 62 m | 74 m² | — | — | ▮▮▮ ▮▮▮ € | ▮▮ ▮▮▮ €/m² | 3,6 % |
| 2025-03-19 | 751118208 | 62 m | 75 m² | — | — | ▮▮▮ ▮▮▮ € | ▮▮ ▮▮▮ €/m² | 3,9 % |
| 2025-05-06 | 751118208 | 62 m | 75 m² | — | — | ▮▮▮ ▮▮▮ € | ▮▮ ▮▮▮ €/m² | 3,7 % |
| 2025-03-24 | 751118208 | 62 m | 76 m² | — | — | ▮▮▮ ▮▮▮ € | ▮▮ ▮▮▮ €/m² | 3,4 % |
| 2025-12-03 | 751110272 | 150 m | 76 m² | — | — | ▮▮▮ ▮▮▮ € | ▮▮ ▮▮▮ €/m² | 2,9 % |
| 2025-03-17 | 751110272 | 154 m | 70 m² | — | — | ▮▮▮ ▮▮▮ € | ▮▮ ▮▮▮ €/m² | 4,1 % |
| 2025-12-04 | 751111966 | 275 m | 68 m² | — | — | ▮▮▮ ▮▮▮ € | ▮▮ ▮▮▮ €/m² | 4,7 % |
| 2025-11-07 | 751037605 | 379 m | 73 m² | — | — | ▮▮▮ ▮▮▮ € | ▮▮ ▮▮▮ €/m² | 2,8 % |
| 2025-07-09 | 751110272 | 241 m | 69 m² | — | — | ▮▮▮ ▮▮▮ € | ▮▮ ▮▮▮ €/m² | 2,7 % |
| 2025-07-01 | 751117626 | 333 m | 71 m² | — | — | ▮▮▮ ▮▮▮ € | ▮▮ ▮▮▮ €/m² | 4,7 % |
L'état d'entretien, la période de construction et l'identité de l'acquéreur ne figurent pas dans la source publique des mutations : ces colonnes du tableau type ne peuvent être renseignées. Le rendement indiqué est reconstitué au loyer de marché de la zone, non au loyer réel de la mutation — il situe le niveau de rendement, il ne le constate pas.
Valeur déduite des prix au m² de ventes comparables, ajustés aux différences du bien.
12 retenues sur 458 ventes similaires (ventes de mars 2025 à déc. 2025, rayon 1 km, surface ±30%)
Médiane prix/m² comparables DVF : ▮▮ ▮▮▮ €/m² (moy. ▮▮ ▮▮▮ €/m²)
Assiette retenue : surface utile pondérée (Charte de l'expertise, 6ᵉ éd., p. 93) — les annexes sont intégrées à la surface.
Surface habitable : 71.9 m²
Surface pondérée — Terrasse / balcon : 14.2 m² × 0,2 = 2,84 m² pondérés — ratio de référence de la Charte (6ᵉ éd., surfaces annexes)
Surface pondérée retenue : 71.9 + 2,84 = 74,74 m²
Valeur de marché brute : ▮▮▮ ▮▮▮ €
Les ajustements qualitatifs (état, étage, vue, DPE, localisation, occupation…) sont appliqués sur cette base brute et détaillés dans le tableau « Ajustements appliqués » ci-après — ils ne sont pas répétés ici pour éviter tout double compte.
Valeur = loyer net annuel divisé par un taux de capitalisation de marché.
Loyer DHUP estimé : 33.▮▮ ▮▮▮ €/m² × 71.9 m² × 12 × état 1.05 = 30 147 €/an brut
Net (−15% vacance/charges non récup.) : 25 625 €/an
Taux de capitalisation (côté vendeur → valeur hors droits) : 3.50% — calculé local (DVF/DHUP quartier)
→ Prix médian quartier ▮▮ ▮▮▮ €/m² ÷ loyer net ▮▮ ▮▮▮ €/m²/an
Valeur hors droits (HD, net vendeur) = ▮▮▮ ▮▮▮ € / 3.50% = ▮▮▮ ▮▮▮ €
Soit ≈ ▮▮▮ ▮▮▮ € acte en mains (droits ~7,5 %) — taux de rendement acquéreur 3.26 %
Valeur par capitalisation : ▮▮▮ ▮▮▮ €
Seconde lecture, non retenue dans la valeur : elle sert de correctif à la méthode par la surface. Est pièce principale toute pièce d'au moins 9 m², éclairable et chauffable, utile à une habitation normale — cuisine, entrée, salle de bains, W.-C., débarras, lingerie et office en sont exclus.
Pièces principales retenues : Entrée Salon-cuisine (29,67 m²), Chambre 1 (12,36 m²), Chambre 2 (16,69 m²)
Écartées : Terrasse — pièce de service
Surface de référence 20 m²/pièce (3 pièces) × ▮▮ ▮▮▮ €/m² = ▮▮▮ ▮▮▮ € la pièce principale
▮▮▮ ▮▮▮ € × 3 = ▮▮▮ ▮▮▮ € — contre ▮▮▮ ▮▮▮ € par la surface
La valeur à la pièce est inférieure de 17 % : le bien offre plus de surface que sa typologie n'en suppose — des pièces généreuses, ou une surface mal découpée.
Source unique : grille de décotes / surcotes. « Donnée objective » = déduit des caractéristiques factuelles (état, étage, vue, DPE, localisation, occupation, droit) et appliqué par défaut ; « Appréciation expert » = validé par l'expert. Le % net est celui retenu après amortissement des facteurs corrélés (non-cumul). « Relevé sur pièce » = mesuré sur un document communiqué (plan, diagnostic), vérifiable en rouvrant la pièce. L'impact en euros est calculé sur la valeur brute avant ajustements ; lorsque le plafond d'une famille s'applique, la somme des lignes peut excéder l'effet réellement retenu.
| Facteur | Source | Ajust. net | Impact (€) | Justification |
|---|---|---|---|---|
| Étage / RDC | Donnée objective | -10% | −▮▮▮ ▮▮▮ € | Décote de -10 % au titre de « Étage / RDC » : le niveau d'étage et ses conditions d'accès pèsent sur l'agrément et la commercialité (notamment en l'absence d'ascenseur), par référence aux prix de marché des comparables retenus. Ampleur cohérente avec la fourchette de marché pour ce seul facteur, sans double compte. |
| Vis-à-vis / Intimité | Appréciation expert | -2% | −▮▮▮ ▮▮▮ € | Décote de -2 % au titre de « Vis-à-vis / Intimité » : le vis-à-vis rapproché et le défaut d'intimité pénalisent l'agrément, par référence aux prix de marché des comparables retenus. Ampleur cohérente avec la fourchette de marché pour ce seul facteur, sans double compte. |
| Plan / Distribution | Appréciation expert | +3% | +▮▮▮ ▮▮▮ € | Surcote de +3 % au titre de « Plan / Distribution » : une distribution fonctionnelle et des volumes optimisés valorisent le bien, par référence aux prix de marché des comparables retenus. Ampleur cohérente avec la fourchette de marché pour ce seul facteur, sans double compte. |
| Localisation micro | Donnée objective | +5% | +▮▮▮ ▮▮▮ € | Surcote de +5 % au titre de « Localisation micro » : la micro-localisation (rue prisée, environnement immédiat) surclasse celle des comparables, par référence aux prix de marché des comparables retenus. Ampleur cohérente avec la fourchette de marché pour ce seul facteur, sans double compte. |
| DPE / Énergie | Donnée objective | -3% | −▮▮▮ ▮▮▮ € | Décote de -3 % au titre de « DPE / Énergie » : la performance énergétique dégradée intègre le coût des travaux d'amélioration et le risque réglementaire (passoire énergétique), par référence aux prix de marché des comparables retenus. Ampleur cohérente avec la fourchette de marché pour ce seul facteur, sans double compte. |
| Risques techniques | Appréciation expert | -3% | −▮▮▮ ▮▮▮ € | Décote de -3 % au titre de « Risques techniques » : les risques techniques relevés (structure, humidité, amiante, termites) justifient une provision en décote, par référence aux prix de marché des comparables retenus. Ampleur cohérente avec la fourchette de marché pour ce seul facteur, sans double compte. |
Non-cumul des facteurs corrélés (calcul déterministe — le plus sévère par cluster à 100 %, les suivants amortis 50 / 30 %) : Non-cumul appliqué (clusters corrélés) — rez-de-chaussée (étage + lumière + vis-à-vis) : Étage / RDC -10 %→-10 % + Vis-à-vis / Intimité -5 %→-2 %. Le plus sévère par cluster à 100 %, les suivants amortis (50 / 30 %).
Pondération retenue — moyenne pondérée des méthodes applicables (profil : libre) :
Déductions travaux : −▮▮▮ ▮▮▮ €
✚ Éléments particuliers de plus-value
− Éléments particuliers de moins-value
La comparaison directe est privilégiée (80 % contre 20 % à la capitalisation du revenu) : le marché local est actif et 12 mutations pertinentes ont été relevées à proximité ; le bien est libre d'occupation : il s'adresse au marché des acquéreurs occupants, qui se lit dans les prix pratiqués.
Valeur défendable — fondée sur des comparables réels, une méthode tracée et des sources citées — et non une estimation opaque.
| Situation | Valeur | Base |
|---|---|---|
| Valeur libre / vénale (référence) | ▮▮▮ ▮▮▮ € | Valeur de marché, pleine propriété, libre d'occupation. |
| Assiette IFI (si résidence principale) | ▮▮▮ ▮▮▮ € | Résidence principale : abattement de 30 % (art. 885 S CGI). Hors RP : valeur vénale (100 %). |
| Valeur en succession (si RP occupée) | ▮▮▮ ▮▮▮ € | RP occupée par le défunt / le conjoint : abattement de 20 % (art. 764 bis CGI). Sinon : valeur vénale à la date du décès. |
| Valeur en nue-propriété (forfait) | ▮▮▮ ▮▮▮ € | Forfait indicatif (≈ usufruitier 41-50 ans, NP 40 % / usufruit 60 %). Renseignez l'âge de l'usufruitier ci-dessus pour le barème exact (art. 669 CGI). |
| Valeur de l'usufruit (forfait) | ▮▮▮ ▮▮▮ € | Forfait indicatif (≈ usufruitier 41-50 ans, usufruit 60 % / NP 40 %). Renseignez l'âge de l'usufruitier ci-dessus pour le barème exact (art. 669 CGI). |
| Valeur en vente forcée / liquidation | ▮▮▮ ▮▮▮ € — ▮▮▮ ▮▮▮ € | Décote d'illiquidité (−20 % à −10 %) — commercialisation contrainte. Déjà calculée. |
| Valeur occupée / louée (indicatif) | ▮▮▮ ▮▮▮ € | Décote d'occupation indicative (−10 % par défaut) — à préciser selon le bail et le statut d'occupation. |
Estimations indicatives dérivées de la valeur vénale ; à valider par un sachant . Le démembrement précis requiert l'âge de l'usufruitier (art. 669 CGI).
La présente évaluation s'appuie sur les pièces transmises (DPE / diagnostics (2), Titre de propriété (2), PV d'AG / règlement copro (4), Plans). Les pièces suivantes n'ont pas été communiquées et n'ont donc pu être vérifiées : Avis de taxe foncière, Document d'urbanisme (CU, PLU, PC), État des contentieux en cours — la valeur est établie sous réserve de leur contenu.
Hypothèses : le titre de propriété et la situation d'urbanisme sont réputés réguliers et exempts de charges non révélées. Réserves : valeur retenue sous l'hypothèse d'une jouissance libre (bien vacant) à la date d'évaluation.
L'évaluation repose sur une visite intérieure complète ; l'expert ne répond pas des éléments qu'une visite intérieure complète aurait révélés. Les pièces suivantes n'ont pas été communiquées : Avis de taxe foncière, Document d'urbanisme (CU, PLU, PC), État des contentieux en cours ; la valeur est donnée sous cette réserve. L'avis se limite à la valeur vénale pour la seule finalité et le destinataire indiqués, dans une fourchette indicative de l'ordre de ±10 %. Aucune étude technique, structurelle ou environnementale n'a été réalisée ; la valeur des équipements et les vices cachés sont exclus.
Je soussigné certifie que :
L'évaluateur déclare avoir conduit la présente mission en toute indépendance et objectivité. Il atteste n'avoir aucun intérêt, présent ou futur, dans le bien évalué, ni de lien avec les parties susceptible d'affecter son impartialité. Sa rémunération n'est pas liée au résultat de l'évaluation. L'évaluateur dispose des compétences et de l'expérience requises pour la nature et l'usage de cette mission.
Signature : ___________________________ Date : 16/09/2026
Chaque donnée reprise ci-dessous a été lue dans une pièce communiquée. L'extrait reproduit la zone d'où elle provient, surlignée, avec son contexte immédiat, afin qu'elle puisse être contrôlée sans rouvrir le dossier. L'emplacement est confronté à la couche texte du document quand il en existe une ; à défaut, la zone est celle qu'a désignée la lecture visuelle et cela est mentionné.
Extrait 1 — Dossier de diagnostics techniques.pdf, page 2
Justifie : Surface Carrez, Surface Carrez (lot) — emplacement vérifié sur la couche texte
« Superficie Loi Carrez totale : 71,90 m² »
Extrait 2 — Dossier de diagnostics techniques.pdf, page 51
Justifie : Source de la surface — emplacement approché (correspondance partielle)
« ort du : 22/10/2025 Annexe – Ordre de mission / Assurance / Attestation sur l’honneur Aucun document n'a été mis en anne »
Extrait 3 — Dossier de diagnostics techniques.pdf, page 7
Justifie : Exposition, Côté — emplacement approché (correspondance partielle)
« es de votre logement améliorant le confort d’été : logement traversant fenêtres équipées de volets extérieurs toiture is »
Extrait 4 — Dossier de diagnostics techniques.pdf, page 6
Justifie : Vue, Qualité rue, Standing immeuble, Gros œuvre IA — emplacement approché (correspondance partielle)
« caractéristiques de votre logement et pour une utilisation standard sur 5 usages (chau ffage, eau chaude sanitaire, cli »
Extrait 5 — Dossier de diagnostics techniques.pdf, page 9
Justifie : Type syndic — emplacement approché (correspondance partielle)
« ettoyage et réglage de l'installation tous les 3 ans par un professionnel. Nettoyer régulièrement les bouches. Veiller à »
Extrait 6 — PV AGE 2026.pdf, page 1
Justifie : Syndic — nom — page annoncée, non vérifiée
« JEAN CHARPENTIER S.A.S. Service Gestion Copropriétés »
Extrait 7 — Modificatif reglement copropriete 2017.pdf, page 34
Justifie : Budget prévisionnel — page annoncée, non vérifiée
« le budget prévisionnel étant supérieur à 15 000 Euros »
Extrait 8 — Dossier de diagnostics techniques.pdf, page 4
Justifie : Terrasse / balcon m² — emplacement vérifié sur la couche texte
« Rez de chaussée - Terrasse 0 14.2 »
Extrait 9 — Dossier de diagnostics techniques.pdf, page 10
Justifie : Travaux estimés — emplacement approché (correspondance partielle)
« Montant estimé : 2900 à 4300€ ... Montant estimé : 7900 à 11900€ »
Extrait 10 — Dossier de diagnostics techniques.pdf, page 9
Justifie : Luminosité — emplacement approché (correspondance partielle)
« équipements Pour maîtriser vos consommations d’énergie, la bonne gestion et l’entretien régulier des équipements de vot »
12 vente(s) retenue(s) sur 458 examinée(s) — médiane des prix indexés retenus : ▮▮ ▮▮▮ €/m². Le prix indexé ramène chaque vente à la date de valeur au taux de tendance du secteur ; l'écart se lit par rapport à cette médiane.
| Date | Parcelle | Distance | Quartier | Surface | Prix | €/m² | €/m² indexé | Écart médiane | Pertinence | Motif |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025-06-16 | 751118208 | 62 m | non situé | 74 m² | ▮▮▮ ▮▮▮ € | ▮▮ ▮▮▮ €/m² | ▮▮ ▮▮▮ €/m² | +4,2 % | 82/100 | non situé, pertinence 82/100 |
| 2025-03-19 | 751118208 | 62 m | non situé | 75 m² | ▮▮▮ ▮▮▮ € | ▮▮ ▮▮▮ €/m² | ▮▮ ▮▮▮ €/m² | -4,4 % | 80/100 | non situé, pertinence 80/100 |
| 2025-05-06 | 751118208 | 62 m | non situé | 75 m² | ▮▮▮ ▮▮▮ € | ▮▮ ▮▮▮ €/m² | ▮▮ ▮▮▮ €/m² | -0,9 % | 80/100 | non situé, pertinence 80/100 |
| 2025-03-24 | 751118208 | 62 m | non situé | 76 m² | ▮▮▮ ▮▮▮ € | ▮▮ ▮▮▮ €/m² | ▮▮ ▮▮▮ €/m² | +8,2 % | 79/100 | non situé, pertinence 79/100 |
| 2025-12-03 | 751110272 | 150 m | non situé | 76 m² | ▮▮▮ ▮▮▮ € | ▮▮ ▮▮▮ €/m² | ▮▮ ▮▮▮ €/m² | +26,8 % | 75/100 | non situé, pertinence 75/100 |
| 2025-03-17 | 751110272 | 154 m | non situé | 70 m² | ▮▮▮ ▮▮▮ € | ▮▮ ▮▮▮ €/m² | ▮▮ ▮▮▮ €/m² | -9,3 % | 73/100 | non situé, pertinence 73/100 |
| 2025-12-04 | 751111966 | 275 m | non situé | 68 m² | ▮▮▮ ▮▮▮ € | ▮▮ ▮▮▮ €/m² | ▮▮ ▮▮▮ €/m² | -20,5 % | 73/100 | non situé, pertinence 73/100 |
| 2025-11-07 | 751037605 | 379 m | non situé | 73 m² | ▮▮▮ ▮▮▮ € | ▮▮ ▮▮▮ €/m² | ▮▮ ▮▮▮ €/m² | +34,9 % | 73/100 | non situé, pertinence 73/100 |
| 2025-07-09 | 751110272 | 241 m | non situé | 69 m² | ▮▮▮ ▮▮▮ € | ▮▮ ▮▮▮ €/m² | ▮▮ ▮▮▮ €/m² | +37,4 % | 72/100 | non situé, pertinence 72/100 |
| 2025-07-01 | 751117626 | 333 m | non situé | 71 m² | ▮▮▮ ▮▮▮ € | ▮▮ ▮▮▮ €/m² | ▮▮ ▮▮▮ €/m² | -21,5 % | 72/100 | non situé, pertinence 72/100 |
| 2025-07-10 | 751118748 | 217 m | non situé | 67 m² | ▮▮▮ ▮▮▮ € | ▮▮ ▮▮▮ €/m² | ▮▮ ▮▮▮ €/m² | +0,9 % | 71/100 | non situé, pertinence 71/100 |
| 2025-05-15 | 751111966 | 311 m | non situé | 75 m² | ▮▮▮ ▮▮▮ € | ▮▮ ▮▮▮ €/m² | ▮▮ ▮▮▮ €/m² | -3,4 % | 70/100 | non situé, pertinence 70/100 |
88 vente(s) écartée(s), par motif : au-delà des 12 plus pertinentes (55), surface (33), €/m² (2). Les ventes écartées restent consultables dans le dossier ; aucune n'a été supprimée.
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